Le viager, sans les idées reçues : bouquet, rente, et ce qui se transmet vraiment
Un mécanisme ancien, souvent mal compris, et dont l'aléa est la condition même de validité.
La vente en viager transfère la propriété immédiatement, contre un capital versé à la signature — le bouquet — et une rente périodique due jusqu'au décès du vendeur, appelé crédirentier. La propriété change de mains le jour de l'acte, ce que beaucoup ignorent.
Le viager est dit occupé lorsque le vendeur conserve l'usage du bien, ce qui est le cas le plus courant, et libre lorsque l'acquéreur en dispose aussitôt. La décote appliquée dans le premier cas correspond à la valeur du droit d'usage conservé.
La validité du contrat repose sur l'aléa. Si le décès survient dans les vingt jours de l'acte d'une maladie dont le vendeur était atteint au moment de la signature, la vente est nulle — article 1975 du code civil. Sans incertitude réelle, il n'y a pas de viager.
Le défaut de paiement de la rente peut entraîner la résolution de la vente si une clause résolutoire a été prévue. C'est la principale garantie du vendeur, et le principal risque de l'acquéreur qui sous-estime la durée d'engagement.